2017年年底以来，北京市政府及相关部门相继印发了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》《建设项目规划使用性质正面和负面清单》等系列文件，针对非首都功能疏解中亟须解决的腾退空间管理和使用问题，分类定策、打出“组合拳”，通过出台“保增长、促疏解、利转型”的产业用地“新政”，激发新旧存增土地的活力与红利，为构建“高精尖”经济结构、推动首都高质量发展提供了有力支撑。
当前疏解腾退空间的盘活难度大。《北京市国有建设用地供应办法》规定“划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设”，这意味着划拨工业用地腾退后须“先由政府收回，再依据规划安排使用”，原企业无法借助土地二次开发实现资金平衡。对于非划拨工业用地，即便企业有权对原址用地进行自我改造升级，但变更土地性质产生的高额土地出让金往往让企业难堪重负，若不办理变更，后续改造中立项规划、建设施工等手续办理将面临“审批困境”。
产业用地“新政”为企业疏解腾退、改造升级“松绑”。以2016年11月8日原国土资源部下发的《产业用地政策实施工作指引》为基础，围绕有效破解“大城市病”、解决历史遗留问题以及非首都功能疏解的现实需求，北京的“新政”更体现“高精尖”导向、“补短板”式、精细化区分的增存用地盘活思路，通过创新产业用地利用方式和管理机制，有效克服了土地高成本与低效率并存的难题。一是产业用地出让方式更为灵活。《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》的突破性条文——对出让取得的园区产业用地“实行弹性年期出让，出让年限最长为20年”、对租赁取得的园区产业用地“实行年租制”、“最长期限不超过15年”，是在探索“设定时限”（缩短出让年期）、“先租后让”、“分期供应”等弹性拿地方式引导产业转型升级上迈出的重要一步。建议在后续政策调整和完善中，除了明确产业项目“运营后未达到准入条件”或“企业自身原因无法开发建设或运营”的退出方式外，对于符合“高精尖”产业准入标准的产业项目“年限到期后怎么办”的问题，也应予以变通性处理，做到“进退同步”。二是腾退土地二次利用的审批流程大为精简。《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》重点破解了老旧厂房改造的“审批难”问题，提出通过“允许临时变更建筑使用功能”来解决审批困境，并明确了有关申报办理程序，同时，将“允许临时变更建筑使用功能”认定意见的出具权限下放到项目所在区，实施属地管理。这是突破现行规划管理体制的大胆尝试，对大面积腾退区域在土地“变性”、调规等环节采取特事特办、强化政策统筹，既解决了过去审批环节多、周期长、流程复杂、操作难度大等问题，又妥善处理了用途管制原则性与灵活性的关系，避免了政策“一刀切”和“自缚手脚”，真正为老旧厂房的文化再造打开了通道。
要以“底线”思维为工业发展留足空间。制造业是构建现代化城市经济体系、推动首都高质量发展的着力点。近年来，国内特大城市因“工改商”、“工改居”引发工业空间过快减少已成为普遍现象，随之伴生的是城市“产业空心化”问题，深圳、佛山等城市通过划定工业用地调控“底线”以优先保证优质工业用地需求的做法，值得学习和借鉴。
韩梅/整理
